Perché gli investitori scelgono D&D Engineering: progettare il futuro con la certezza dei dati
a cura di Eleonora Lazzarini

Quando si parla di investimenti immobiliari, ogni decisione si traduce in numeri: tempi, costi, ritorni attesi. Ma quanto è affidabile un business plan se il progetto non è stato ancora verificato dal punto di vista tecnico ed esecutivo?
Ne abbiamo parlato con Eleonora Lazzarini, di D&D Engineering.

Negli ultimi anni sempre più investitori coinvolgono D&D Engineering già nelle prime fasi di sviluppo di un progetto. Da cosa nasce questa esigenza?

Nasce da una consapevolezza sempre più chiara: il successo di un’operazione immobiliare non dipende solo dalla qualità dell’idea o dalla posizione dell’asset, ma anche dalla solidità delle decisioni tecniche assunte nelle fasi iniziali.

Coinvolgere un advisor tecnico-costruttivo fin dall’avvio consente di validare il progetto prima che le scelte diventino rigide, onerose o difficili da correggere. Significa verificare fattibilità, costruttibilità, coerenza normativa, integrazione impiantistica e attendibilità delle ipotesi economiche.

In questo modo l’investitore non lavora su assunzioni astratte, ma su dati tecnici progressivamente verificati. È un passaggio decisivo per ridurre le aree di incertezza prima dell’ingresso nella fase esecutiva e, soprattutto, prima del cantiere.

In che modo questo approccio si traduce in un vantaggio concreto per un investitore?

Per un investitore significa ridurre il rischio decisionale. Un business plan è affidabile solo se le sue ipotesi tecniche, economiche e temporali sono state sottoposte a verifica.

La nostra attività permette di leggere con maggiore precisione il costo reale dell’intervento, i tempi necessari alla realizzazione e i rischi che potrebbero incidere sul piano economico-finanziario. Questo consente di decidere prima e meglio: confermare un investimento, correggere una strategia, rivedere una soluzione progettuale o rinegoziare alcune assunzioni di partenza.

Il valore non è solo progettuale. È un valore di controllo: permette all’investitore di governare l’operazione con maggiore lucidità, evitando che le criticità tecniche emergano quando sono già diventate extracosti, varianti o ritardi.

Uno degli aspetti più apprezzati di D&D sembra essere la capacità di controllare e prevedere i costi.
Qual è il vostro approccio?

Il controllo dei costi nasce dal confronto continuo tra dati previsionali, offerte di mercato, lavorazioni reali e consuntivi di cantiere.

D&D lavora su uno storico interno che integra esperienza diretta, benchmark economici e dati raccolti sui progetti. Questo patrimonio informativo ci consente di leggere gli scostamenti, aggiornare le valutazioni e riconoscere in anticipo le soluzioni che possono generare extracosti o inefficienze operative.

Il nostro obiettivo è rendere il costo dell’intervento il più possibile leggibile e governabile. Per un investitore significa avere una base economica più solida, ridurre il margine di imprevedibilità e assumere decisioni fondate su elementi misurabili, non su stime generiche.

Vi capita spesso di mettere in discussione soluzioni progettuali già definite?

Sì, quando serve. Il nostro ruolo non è confermare automaticamente le scelte già assunte, ma verificarne la reale costruibilità.

Ci troviamo spesso davanti a progetti sviluppati con un livello di dettaglio non ancora sufficiente rispetto alle esigenze del cantiere, soprattutto negli interventi di riqualificazione e trasformazione di edifici esistenti. In questi casi alcune soluzioni possono risultare corrette sul piano concettuale, ma deboli sul piano operativo, economico o realizzativo.

Quando individuiamo un rischio tecnico latente, lo segnaliamo subito e proponiamo alternative più controllabili. Intervenire in fase preventiva significa correggere una scelta quando il suo impatto è ancora limitato, invece di subirla in cantiere sotto forma di variante, fermo lavori o incremento dei costi.

Gli interventi sull’esistente rappresentano una delle principali fonti di rischio?

Sì. Gli edifici esistenti concentrano una quota elevata di incertezza tecnica. Molte informazioni diventano realmente evidenti solo durante le attività di demolizione selettiva o strip.

Può emergere una condizione strutturale diversa da quella ipotizzata, un tracciato impiantistico non documentato, una stratigrafia non coerente con gli elaborati disponibili o un vincolo costruttivo non previsto. Se questi aspetti non vengono gestiti in anticipo, il rischio è rallentare il cantiere e generare costi non pianificati.

Per questo lavoriamo per distinguere ciò che è verificato da ciò che è ancora ipotetico. È un approccio molto concreto: individuare le aree da approfondire, definire le verifiche necessarie e ridurre il più possibile le sorprese in fase realizzativa.

Per un investitore il fattore tempo è spesso decisivo. Quanto conta la progettazione esecutiva nel ridurre il time to market?

Conta moltissimo. Una progettazione approfondita non rallenta l’operazione: riduce il rischio di perdere tempo nella fase in cui il tempo costa di più, cioè durante il cantiere.

A prima vista può sembrare che investire qualche settimana in più nelle verifiche iniziali allunghi il processo. In realtà, quando il progetto è stato analizzato in modo accurato, diminuiscono riprogettazioni, richieste di chiarimento, interferenze non risolte e sospensioni operative. Il cronoprogramma diventa più controllabile e l’asset può arrivare prima sul mercato.

Nel settore dell’hotellerie questo aspetto è ancora più critico. Ogni giorno di ritardo rispetto alla data di apertura prevista significa camere non vendute, personale già contrattualizzato e costi fissi che maturano senza generare ricavi. Un hotel che non apre nei tempi stabiliti non produce semplicemente meno ricavi: perde ricavi che non sono più recuperabili.

Se dovessi riassumere in una frase il valore che D&D Engineering porta a un investitore, quale sarebbe?

Il valore di D&D è trasformare un progetto ancora incerto in un quadro tecnico, economico e temporale leggibile, misurabile e governabile.

Il nostro obiettivo non è soltanto progettare un edificio, ma contribuire a rendere prevedibili costi, tempi e risultati. Per chi investe, questa prevedibilità è un asset strategico: consente di decidere prima, decidere meglio e ridurre il rischio complessivo dell’operazione.