L’Italia è il mercato più attrattivo d’Europa per l’hotellerie di lusso. E la progettazione è la variabile che fa la differenza.
Di Elena De Stefano, CFO & Strategy Manager
Gli investimenti nel settore dell’hotellerie non sono mai stati così solidi. Negli ultimi trimestri hanno rappresentato tra il 25% e il 30% del totale degli investimenti immobiliari nel nostro Paese, e le previsioni per il prossimo biennio sono ancora più ottimistiche.
L’Italia ha finalmente iniziato a valorizzare in modo strutturato il suo asset più prezioso (il turismo e il patrimonio storico-culturale) attirando l’attenzione di grandi catene internazionali che puntano su lusso, sostenibilità e digitalizzazione. Quasi il 60% degli operatori del settore indica l’Italia come il principale polo di sviluppo dei luxury hotel in Europa nei prossimi tre anni, secondo il recente report di Deloitte. Roma, Milano, Venezia e Firenze da sole concentrano il 55% degli investimenti complessivi del 2025, con la capitale in testa a 630 milioni di euro.
La parola chiave di questo momento è riposizionamento. Non semplice riqualificazione immobiliare, ma trasformazione profonda: nuovi concept, nuove esperienze, nuovi standard. Il Food & Beverage diventa leva strategica, con partnership tra strutture alberghiere e chef di rilievo. Le politiche ESG entrano nei criteri di investimento. La domotica e l’automazione ridisegnano l’esperienza dell’ospite. E la ristorazione, insieme alle aree wellness, non è più un servizio accessorio: è parte integrante dell’identità dell’hotel.
In questo scenario, trovare la giusta combinazione tra location e caratteristiche dell’asset è solo il punto di partenza. La vera sfida si gioca sul concept di prodotto, sulla personalizzazione del soggiorno, sulla capacità di interpretare le nuove esigenze di un viaggiatore sempre più esigente e informato.
Dove nasce il rischio e dove si può governare
C’è però una dimensione di questo mercato che resta spesso sottotraccia nei report di settore, e che chi opera concretamente nell’edilizia e negli investimenti conosce bene: la distanza tra un progetto brillante sulla carta e una struttura che apre nei tempi e nei costi previsti.
L’hotellerie presenta criticità progettuali specifiche, alcune strutturali, altre legate alla natura stessa degli asset più ambiti. La riqualificazione di edifici dismessi o di palazzi storici (proprio quelli che il mercato del lusso insegue con più determinazione) porta con sé variabili imprevedibili che emergono solo durante l’esecuzione: strutture nascoste, vincoli imprevisti, condizioni dei materiali. A questo si aggiunge la crescente complessità impiantistica delle strutture moderne, che richiede un coordinamento costante tra discipline diverse, spesso gestite da attori separati che non dialogano abbastanza.
La criticità più silenziosa, e forse più costosa, è il tempo. In un settore legato alla stagionalità come l’hotellerie, ogni mese di ritardo sull’apertura non è un inconveniente: è fatturato perso, irrecuperabile. Un ritardo di tre mesi su un’apertura estiva può valere l’intera stagione.
È in questo contesto che si capisce perché la progettazione esecutiva e il project management non siano dettagli operativi, ma variabili strategiche per qualsiasi investitore serio.
D&D lavora esattamente in questo spazio: tra il concept e il cantiere, tra la visione e la realizzazione. Per un investitore, questo si traduce in una cosa sola: sapere in anticipo quanto spenderà davvero. Le scelte tecniche non realizzabili, i dettagli irrisolti, le variabili legate agli edifici esistenti, tutto ciò che normalmente emerge in fase di cantiere e che gonfia i budget, vengono anticipate e risolte in fase progettuale. Business plan più affidabili, meno imprevisti, tempi rispettati.
Per i progettisti e gli architetti, D&D non è un controllore ma un alleato. Parla la lingua del progetto e quella dell’impresa, e questo consente un flusso di lavoro più veloce e proattivo. Tutte quelle questioni che “si risolvono in cantiere” e che poi diventano problemi, trovano risposta prima. Il progetto non viene snaturato: viene reso costruibile.
In un mercato che cresce, che attrae capitali internazionali e che chiede standard sempre più alti, la qualità della progettazione esecutiva non è un costo da ottimizzare. È la condizione perché tutto il resto funzioni.
